A palavra “adjudicar” denota a ação de conceder ou reconhecer algo a alguém, entregar legalmente um bem ou estabelecer condições para o reconhecimento de direitos. No âmbito jurídico, a adjudicação compulsória é um procedimento que visa dar por sentença a uma das partes o direito de propriedade de um imóvel contestado.

A palavra “adjudicar” significa “conceder a alguém ou considerar-lhe algo”, “entregar legalmente (algo) a alguém” ou “estabelecer condição (para a realização ou reconhecimento de algo)”. Do ponto de vista jurídico, a adjudicação compulsória é um procedimento que visa dar por sentença a uma das partes o direito de propriedade de um imóvel contestado. Já o termo “obrigatório”, significa “tudo aquilo que possui a capacidade de obrigar”, ou seja, algo que é obrigatório.

Conceito e Base Legal

A adjudicação compulsória é regulamentada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil Brasileiro. De acordo com o Artigo 1.417, quando uma promessa de compra e venda é celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador promitente adquire um direito real à aquisição do imóvel. O Artigo 1.418 estipula que o comprador promitente, como titular de um direito real, pode exigir do vendedor promitente ou de terceiros a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Se houver recusa em fornecer a escritura, o comprador poderá exigir a adjudicação do imóvel por meio de uma ação judicial.

“Artigo 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

“Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Para entender a necessidade desse procedimento, é importante observar que, de acordo com os artigos 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade de bens só é adquirida após o registro do título translativo no cartório. Enquanto esse registro não ocorrer, o vendedor continuará a ser considerado o proprietário perante terceiros.

Isso posto, a adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o procedimento utilizado para regularizar o registro de um imóvel para o qual se tem o direito real adquirido, mas não possui a documentação exigida em lei.

Portanto, a adjudicação compulsória tem o propósito de possibilitar a obtenção da escritura pública definitiva para o imóvel. Este procedimento é aplicável quando há recusa ou impedimento na obtenção da escritura, permitindo o registro de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis por meio de uma decisão judicial.

Requisitos da Adjudicação Obrigatória

Para que a adjudicação compulsória seja possível, três requisitos devem ser atendidos:

Provas de Aquisição Legítima: Deve haver provas de aquisição legítima do imóvel, como contrato de compra e venda, promessa de compra e venda (PCV) ou dação em pagamento.

Ausência de Direito de Arrependimento: O contrato não deve conter cláusula que permita ao vendedor se arrepender da venda.

Recusa ou Impedimento à Escritura: Deve haver recusa ou algum impedimento por parte do vendedor para fornecer a escritura definitiva.

Além disso, é necessário comprovar que o valor acordado entre as partes para a alienação do imóvel foi totalmente quitado, uma vez que só é possível exigir o cumprimento das obrigações pela outra parte após o adimplemento das obrigações, conforme previsto no artigo 476 do Código Civil .

É importante notar que a necessidade de registro de PCV no Cartório de Registro de Imóveis foi eliminada pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro de PCV.

Natureza Jurídica da Adjudicação Compulsória

A maioria dos juristas considera a adjudicação compulsória como um direito pessoal, derivada das obrigações assumidas pelas partes no contrato de compra e venda. Na prática, apenas o comprador ou vendedor do imóvel possui o direito real para propor a ação, podendo esses direitos serem transferidos para cessionários ou sucessores.

Após a sentença favorável, foi elaborada uma “carta de adjudicação” pelo juiz. Essa carta deve ser levada ao cartório para a outorga da escritura pública definitiva, registrando a propriedade do adquirente na matrícula do imóvel.

Prazo de Prescrição

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a adjudicação compulsória é um direito potestativo, não sujeita a prazo prescricional, mas apenas a prazo decadencial, embora ainda não haja uma legislação específica para a prescrição da adjudicação.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Em junho de 2022, a Lei 14.382 modificou uma emenda à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), permitindo a realização do procedimento de adjudicação compulsória de forma extrajudicial no cartório. Esse novo procedimento visa acelerar a regularização de imóveis.

Os legitimados que exigem a adjudicação compulsória extrajudicial incluem o promitente comprador, cessionários, promitentes cessionários, promitente vendedor e seus advogados. Os documentos necessários para a adjudicação extrajudicial incluem o instrumento de promessa de compra e venda, prova de inadimplência (recusa do vendedor em outorgar a escritura), certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente que demonstrem a inexistência de litigio envolvendo o contrato de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação, comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e procuração com poderes específicos ao representante legal da parte.

Conclusão

A adjudicação compulsória desempenha um papel crucial na regularização de bens imóveis no Brasil, fornecendo um meio legal para obter a escritura definitiva em casos de recusa ou impedimento por parte do vendedor. A recente inclusão da possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial demonstra o compromisso do sistema jurídico brasileiro em agilizar e simplificar os processos de transferência de propriedade imobiliária.

Dessa forma, a adjudicação tem a finalidade de possibilitar a obtenção da escritura pública definitiva. Esse tipo de procedimento apenas é cabível quando houver recusa ou algum impedimento para que se obtenha a escritura, possibilitando o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) por meio de decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva do bem imóvel.

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